Intervento sullo svincolo dal prezzo massimo di vendita delle aree PEEP

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Consiglio Comunale del 27/11/2014

Sig. Sindaco, Presidente, Signori Assessori, Consiglieri, concittadini.

La delibera che ci viene sottoposta in merito allo svincolo dei prezzi massimi di cessione degli alloggi in aree PEEP e di trasformazione del diritto di superficie in quello di proprietà, viene ad inserirsi in un contesto giuridico e temporale molto delicato.
Premettiamo che nella discussione nella competente Commissione Consiliare avvenuta il giorno martedì 25 novembre 2014, abbiamo fatto notare come un delibera così corposa e su un argomento di difficile interpretazione giuridica, necessitasse quantomeno di un arco temporale maggiore per poter correttamente interpretare le leggi e dare un fattivo parere sul contenuto della delibera.
La delibera si compone di 43 pagine comprensiva di cinque schemi contrattuali.
A fronte di un necessario lavoro di approfondimento abbiamo richiesto la calendarizzazione della discussione nel prossimo consiglio comunale, ma la richiesta è rimasta inascoltata, ed eccoci qui a discuterne.
Non si può prescindere dal ricordare il contesto in cui si inserisce questa delibera e le vicende giuridiche/giudiziarie che la caratterizzano ed i riflessi sociali che ne conseguono.
Molto sinteticamente la vicenda può essere così ricostruita:
– i PEEP sono strumenti urbanistici che consentono ai comuni di incentivare la realizzazione di case a basso costo per soddisfare le esigenze abitative delle fasce sociali più deboli
– il comune al fronte di agevolazioni e concessioni economiche, stipula delle convenzioni con operatori privati in cui, quale corrispettivo delle concessioni, viene stabilito un prezzo massimo convenzionale di cessione degli alloggi
– nel caso di entrambe i PEEP di Badia e Cerbaia, vincono la gara dei consorzi di Cooperative. Sia chiaro che queste non sono delle cooperative spontanee di cittadini acquirenti degli alloggi, sono cooperative già costituite ed operanti sul territorio in ambito immobiliare, con storie, amministratori ed amministrazione spesso inaccessibili ai cittadini che per realizzare il loro immobile possono unicamente aderire senza entrare nelle vicende amministrative/gestionali della cooperativa
– a riprova di questa impostazione sta il fatto che le cooperative si guardano bene dall’informare i cittadini aderenti che l’immobile da loro prenotato è regolato da una convenzione e da un prezzo massimo vincolato di cessione, ma gli propongono un preliminare con prezzi da libero mercato
– quando alcuni cittadini si attivano e si rendono conto che è un loro diritto acquistare gli immobili al prezzo di convenzione, le autorità Comunali, informate del fatto, dopo due anni dalla segnalazione, e senza informare nel frattempo in modo efficace i cittadini sul loro diritto al prezzo di convenzione, dopo due anni, come detto, accertati i fatti, emette una diffida alle cooperative affinchè rispettino il prezzo convenzionale ed applica penali da milioni di Euro per il mancato rispetto della convenzione
– le cooperative si rivolgono al TAR e questo genera un contenzioso fra Comune e Cooperative senza che di fatto nessuna soluzione venga presa per i cittadini che sono i soli ad avere subito il danno
– se si fanno due calcoli macroscopici per i quali ipotizzando un prezzo convenzionale per un alloggio medio di circa 200,000€, venduto invece a circa 350,000€, si ha un margine di circa 150,000€ per ogni alloggio. Calcolando che gli alloggi siano intorno ai 250(solo per Badia) di ha un margine di circa 37.500.000€. Una cifra impressionante. Esagerata? Anche se per stare bassi ci limitassimo ad ipotizzare un margine di 100.000€ per alloggio e per soli 100 alloggi si ha una cifra ugualmente impressionante: 10 milioni di Euro. In ogni caso siamo in un ordine di grandezza di cifre enormi. Che sembrano scomparsi:o meglio, sono stati incassati dalle cooperative e spariti. Spariti, in quanto, se il capitolato di appalto prevedeva un prezzo di cessione e dei costi di capitolato e standard già concordati in convenzione, non essendoci state migliorie e varianti approvate dal comune (ne è la riprova la diffida) dove sono andati questi 37 milioni? In sovrafatturazione da parte delle imprese che hanno eseguito i lavori? In tangenti o benefit di varia natura? Resta il fatto che nel bilancio delle cooperative questi soldi sembrano non esserci e prima o poi, gli inquirenti, se lo riterranno faranno gli approfondimenti del caso e li troveranno. La vicenda è solo all’inizio.
Quanto sopra è frutto di deduzioni plausibili dagli elementi in nostro possesso derivanti dal racconto di fatti e di considerazioni di cittadini coinvolti nella vicenda.
– questa vicenda, per noi che sediamo per la prima volta in Consiglio Comunale, è nuova ed avrà tutta la nostra attenzione ed azione, per fare chiarezza e tutelare i cittadini acquirenti che al momento sono la parte indifesa e che non ha risposte in questo rimpallo di responsabilità e che di fatto ha sborsato decine di milioni di euro non dovuti.
In questo contesto ed in questa tempistica interviene questa delibera di cui andiamo a discutere. In primo luogo ci siamo chiesti perchè adesso: non c’è nessuna urgenza di recepire una norma già esistente da tre anni e quello che abbiamo chiesto è un rinvio di un mese per un approfondimento giuridico.
Non c’è uno schema di calcolo comprensibile al cittadino che si possa facilmente convertire in un importo chiaro e definito per valutarne la convenienza. Ad una richiesta in commissione di una indicazione a spanna di quanto sarebbe potuto venire a costare la rimozione del vincolo per un alloggio della Badia, non è stata fornita indicazione, stante la complessità del calcolo.
La norma si applica a piani PEEP completati e per tali si intendono i piani regolarmente attuati, con chiusura lavori, collaudi, urbanizzazioni accessorie completate etc.etc
La qualcosa non possiamo affermare per il PEEP di Badia che merita un approfondito accesso agli atti. E’ palese la mancata realizzazione del lotto 14 per il quale abbiamo appreso ieri in Commissione che verrà dato di nuovo in convenzione allo stesso Consorzio di Cooperative di cui abbiamo abbondantemente parlato. Ed anche questo ci lascia perplessi visti i precedenti e visto che nessuna norma vincola l’amministrazione ad affidarlo nuovamente a questo consorzio, anzi, vista la controversia in atto e le norme di trasparenza e cautela, ragion vorrebbe che un diverso soggetto fosse preferito.

Esaminando nel merito la delibera, ci sembra, come si evince da uno studio del CONSIGLIO NAZIONALE DEL NOTARIATO Studio n. 521-2011/C titolato
“La disciplina sull’edilizia residenziale convenzionata dopo il Decreto sullo Sviluppo 2011” che lo svincolo del prezzo massimo di convenzione sia applicabile solo alle convenzioni stipulate precedentemente al 1992 come recita il punto

3.3 La convenzione per la rimozione dei vincoli relativi alla determinazione del prezzo e/o del canone di locazione (art. 31, c. 49-bis, legge 448/1998)
Questa convenzione costituisce la novità introdotta dal Decreto sviluppo 2001 (D.L. 13 maggio 2011, n. 70, convertito con L. 12 luglio 2011 n. 106).
OGGETTO: con tale convenzione (di seguito “la convenzione di rimozione dei vincoli”) è possibile rimuovere i vincoli relativi alla determinazione del prezzo massimo di cessione delle singole unità abitative e loro pertinenze (garage, cantina, ecc.) nonché del canone massimo di locazione delle stesse, che siano contenuti:
– nelle convenzioni P.E.E.P. per la cessione del diritto di proprietà, stipulate
precedentemente all’entrata in vigore della legge 17 febbraio 1992, n. 179
– nelle convenzioni P.E.E.P. per la concessione del diritto di superficie

Se questa interpretazione, peraltro autorevole, fosse confermata non si comprende concretamente, a quali fattispecie sia applicabile la delibera in quanto entrambe i PEEP di Badia e di Cerbaia sono successivi al 1992.

Questa interpretazione andrebbe approfondita con i giusti tempi e mezzi.

In denegata o auspicata ipotesi che questa delibera fosse comunque applicabile, in pratica, in riferimento ai PEEP di Badia e Cerbaia, quali possibilità si offrirebbero ai cittadini?
Quella di pagare un corrispettivo per lo svincolo dal prezzo massimo di cessione dell’alloggio.
Ad esempio, un appartamento che aveva un prezzo di cessione convenzionale di 200.000€ è stato acquistato dal cittadino a 350.000€. Questi non può rivenderlo ad un prezzo superiore a 200.000€. Per poterlo fare dovrebbe pagare un corrispettivo al Comune che oggi, nonostante le richieste in commissione, non è quantificabile per complessità del calcolo. Ma a parte questo diciamo una somma X.

Ricordiamo che le Cooperative hanno ricorso al TAR e fra le argomentazioni e le conclusioni richieste c’è la richiesta che il TAR voglia dichiarare nulla la convenzione con il Comune. Probabilmente non sarà così, ma, qualora lo fosse, la somma X pagata dai cittadini per svincolarsi dal prezzo massimo di cessione in tale ipotesi si sarebbe rivelata inutile.

Per quanto sopra esposto, per il contesto ricordato, per i tempi di disamina della delibera che sono stati di fatto solo 5 giorni lavorativi da quando ci è stata consegnata, annunciamo il nostro voto contrario e, come già detto valuteremo ogni azione e sostegno a favore dei cittadini acquirenti per fare chiarezza e fornire assistenza nell’interpretazione di questa delibera, se approvata, ed ogni altro supporto ed azione affinchè le vicende del PEEP di Badia e Cerbaia siano ricondotte in un quadro di pubblica conoscenza condivisa, trasparenza e legalità.